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土展局白皮书交易及投资案例

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发布于:2020-06-26

土展局白皮书交易及投资案例

●吉隆坡垂直城市(KLVC)发展项目


土地贱卖董事局不知情

白皮书指出,吉隆坡垂直城市(KLVC)项目属于联合发展项目,其地点为联邦土地发展局位于吉隆坡士马勒路的24块面积达20英亩的地段。

“在,联邦土地发展局投资机构(FIC)董事局同意遴选一家房地产公司(F公司)为KLVC项目的主要发展商,尽管FIC不具备该地段的所有权,以及未被联邦土地发展局委托负责处理该项目。

“联邦土地发展局董事局是在,也就是约7个月后,通过有关委任。”

白皮书指出,根据FIC与F公司在签署的发展协议,KLVC项目将自发展准令发出后的10年内分阶段发展。F公司则须支付5亿令吉或发展总值的10%(视何者为高)予联邦土地发展局。


“在,联邦土地发展局董事局被告知,在未获该局批准的情况下,该局位于士马勒路的大部分土地的拥有权已在F公司与联邦土地发展局根据全权委托书(POA)授权下,通过4份买卖协议(S&P)被转移至F公司及联合公司(G公司)名下。”

白皮书指出,法务审计发现,由于有关地段的价格被低估,导致联邦土地发展局只能获得较低的回酬。

承担租赁风险亏15亿

“根据独立估价师及产业估价及服务局(JPPH)的评估,有关地段的平均市价达6亿1800万令吉。此外,若与毗邻的4块商业地段的价值比较,有关地段的市价预计为10亿6200万令吉(即平均每平方尺1215令吉)。”

白皮书补充,FIC同时还与F公司签署了高风险的租赁合约,包括在未展开任何研究的情况下,承诺将在20年期限内,向F公司即将兴建的大楼,租赁面积达70万平方尺的办公室空间。这导致FIC在20年期限内,将面对至少15亿令吉租金的亏损。

白皮书强调,FIC真正的需求只是70万平方尺的3.6%,以及该租赁合约没有任何“退出条款”,即使FIC董事局已指示必须纳入有关条款。

白皮书指出,KLVC发展项目的问题,还包括管理不善、通过不透明的方式遴选发展商、FIC董事局没有针对土地被低价转售的交易采取及时行动,以及由F公司拟定的买卖协议条款,存在明显的不合理。

●英国伦敦Grand Plaza服务公寓

违反企业经营准则

白皮书指出,联邦土地发展局为在购买英国伦敦的Grand Plaza服务公寓(GPSA),因而成立了FIC UK Properties私人有限公司(FUPSB)。该“服务公寓”属于四星级。

GPSA的售价为9800万英镑,其中9715万英镑支付给GPSA,剩余85万英镑支付给负责管理该公寓的GPSA子公司。

白皮书指出,经审查后发现,该交易是在由当时负责有关事务的部长批准,而董事局则是在批准,时间间隔约两个月。

“这违反企业经营准则。”

白皮书说,该交易所衍生的其他问题,还包括存在买价过高的可能性、GPSA财务报表只显示接获8370万英镑(即剩余1430万英镑不知所终),以及没有遵守联邦土地发展局的投资政策。

白皮书补充,GPSA的差劲表现导致FUPSB无法摊还其早前购买该公寓时,向联邦土地发展局借贷的贷款。

“这情况导致FUPSB在联邦土地发展局担保下,需向金融机构借贷4800万英镑,以摊还积欠联邦土地发展局的欠款。

“GPSA持续亏损的情况,也导致联邦土地发展局必须承担GPSA的营运开支。”

白皮书指出,截至目前,FUPSB因为经营GPSA,平均每年承担1982万令吉的亏损。

●沙巴亚庇婆罗洲大酒店

多付840万买婆罗洲大酒店

联邦土地发展局白皮书指出,根据8宗资产交易或投资的法务审计,联邦土地发展局管理层并没向董事局提供重要讯息。

白皮书针对联邦土地发展局在获得董事局同意后,于以8640万令吉买下的沙巴亚庇婆罗洲大酒店(Grand Borneo Hotel Sdn Bhd)的交易指出,法务审计估计该酒店当时的市价为7800万令吉。这意味联邦土地发展局是以高出市价840万令吉的价格,买下婆罗洲大酒店。

报告称,该宗交易不具策略性及可行性,以及没有遵守联邦土地发展局的投资政策。

报告补充,尽管董事局知悉购买该酒店所面对的风险(例如该酒店已是多项贷款的抵押品),惟董事局还是批准了有关交易。

“会议记录没有阐明决策背后的原因,以及将如何提升婆罗洲大酒店的营运。”

报告指出,整个交易的付款程序,也是在短时间内完成,包括在及29日的两天内,付清98%的余款。

报告补充,联邦土地发展局与婆罗洲大酒店在同意签署附加合约,以更改两笔付款的条件,而有关更改并没有提呈至董事局。

●购买种植公司Dataran Aras

高价购“冬眠”种植公司

在联邦土地发展局白皮书中,同样揭露了联邦土地发展局在2011年高价购买了一间处于“冬眠”的种植公司Dataran Aras。

根据白皮书,位于砂拉越林梦的这间公司虽于2007年成立,但截至双方交易时仍未有运作。

“联邦土地发展局在,以1亿4820万令吉的价格,向该公司的两位持有人购买了该公司所有股份。

“1万907公顷的地段是被规划为棕油种植,但基于土地问题,有关发展并未能进行。”

白皮书揭露,若未在考量当地人民以土着习俗地理由而索赔事项,有关地段的价值为1亿1560万令吉,而联邦土地发展局在比交易中,多支付了约3300万令吉。

双方在交易中,并未将重要资料传达予董事局,而董事局在获悉有土着习俗地的风险下,也未采取应对措施。

“在2012年7月进行的环境冲击评估后,才发现这片地段有高达54%为原住民习俗地,意味着仅有4145公顷的土地可用来种植。”

此外,在双方买卖合约中,Dataran Aras被赋予允许,委任另一家公司在未支付任何款项下,于2011年至2013年在有关地段进行伐木活动。

“2012年联邦土地发展局的财务报告,也没记录有关的价值损失。”

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